广州日渐式微的旧城区,正在试图抓住可能是他们翻身的最后一次机会。

　　珠三角在今年全面启动的“三旧”改造（旧城镇、旧村庄、旧厂房）,让停滞数年的“中调”有了兑现的可能。2006年末,针对老城区的提升发展,广州市政府提出了“调优、调高、调强、调活”的“中调战略”。

　　广州市政府一位官员分析,这一思路在过去几年推进受阻的关键在于,老城区根本腾不出空间支撑规划项目的落地,“一些项目的设想十多年前已经提出,至今还看不到启动的迹象。”

　　旨在破解珠三角用地瓶颈的“三旧”改造,预计将给广东省增加超过2000公顷的建设用地。其中,广州市纳入“三旧”改造的土地规模达到370平方公里。

　　在盘点过自有的土地资源后,广州各区陆续提出新的规划思路。广州老城区最集中的越秀也抛出了两份规划方案,建设北部的核心产业功能提升区以及南部的广府文化商贸旅游区。

　　旧城困境

　　狭窄的街道,“亲密”的“握手楼”遮天蔽日,胡乱挂满的电线几乎遮盖了整个天空,即使在最为炎热的夏季正午,这里楼与楼的缝隙中也透不进一缕凉风。

　　这几乎是广州所有城中村的真实写照。这些有着数百年甚至数千年历史的自然村落分布在广州的各个中心城区,村口的牌坊连接着村内村外两个迥异的世界。本地人形容这里是“村外现代化,村内脏乱差”。

　　广州的版图上,一面是迅速建起的高楼广厦,一面就是这些吸纳着无数异乡人的城中村。

　　位于广州中央商务区的世界级高楼――西塔,2008年末封顶后从天河北中信广场的手中接过了广州城市新地标的接力棒。但包围这座新地标的,却是坐落在其周边的三个城中村。

　　广州城市规划勘探研究院曾经对旧城区的482万平方米的旧城区骑楼等建筑做过调查,发现虽然绝大部分建筑还不足以被列为危楼,无奈内部却已是破损不堪,生活条件十分恶劣。

　　他们发现,在占建成区21%的旧城区土地上,集中了全市大部分的经济和社会活动,饱和程度已远远越过“土地混合使用”的效益峰值;高架路、立交桥和桥梁在旧城“叠床架屋”,导致旧城区城市空间发展步入恶性循环。

　　该院前总规划师袁奇峰在一份《广州战略检讨》中总结,广州旧城区面临困境之一便是旧城的生活空间和质量的困境。过大的房地产开发的强度、过高的人口密度、建筑密度以及交通密度都在使得旧城区越来越不适宜居住。

　　经济面上,旧城区也呈现出二元结构。越秀区区委书记贡儿珍说,中心城区的板块与城中村形成了截然不同的经营业态。一边是高端的商务区,一边则是低端的出租屋经营等,区域发展极不平衡。而传统意义上的广州旧城有2/3位于越秀区地界内。

　　如何整理现有的低端专业市场也是这一老城区不得不面对的挑战之一。

　　暨南大学产业经济研究院朱卫平说,要警惕的是,如果放任城中村内低端专业市场的肆意壮大,就会出现劣币驱逐良币,随着其它区域的逐渐崛起,越秀现有的总部经济等高端要素就会不断向外扩散,城市功能逐渐“空心化”。

　　这种扩散的迹象已经开始出现。包括中国移动广东公司、广交会在内的总部企业或大项目因为没有足够的用地,已经从越秀撤离到天河和海珠琶洲等区域。

　　2009年,越秀区的财税收入数年来首次出现下降,当年实现税收299.8亿,下降13.7%。虽然仍然位居广州市各区税收排名的第一位,但与紧随其后的萝岗、天河差距已经在逐年缩减。

　　从关键经济指标上看,该区域内大部分经济规模指标虽位居广州前列,但是地区生产总值、社会消费品零售总额、一般预算财政收入等多项指标增长速度却是低于全市平均水平。

　　贡儿珍坦陈,传统专业市场占据了越秀大量的产业空间,落后的发展方式带来了诸多的管理问题和社会问题,已经对高端资源形成挤出效应,而这些传统专业市场的营业额也呈下降趋势。根据统计,广州市1800多家市场中,越秀区内就有347个,市场数量位居全市第一,其中相当比例为传统专业市场。

　　有该区人士分析,越秀区的GDP超过97%都是由第三产业拉动,服务业经济中的占比非常高,包括越秀在内的老城区调整,关键在于如何改造传统的服务业,其中首当其冲的便是专业市场的改造。